A locação se classifica como um contrato bilateral, cuja essência do negócio jurídico está diretamente ligada à reciprocidade de prestações, gerando direitos e obrigações a ambos os contratantes. Para a formação do instrumento locativo, alguns requisitos obrigatórios devem ser atendidos a fim de não comprometer sua validade e eficácia.
Um dos primeiros requisitos que deve ser observado para a celebração da locação é a capacidade das partes, que a rigor, é a mesma determinada para os atos da vida civil em geral (dezoito anos de idade).
A pessoa considerada absoluta ou relativamente incapaz, só poderá celebrar o contrato de locação se representada ou assistida por seus representantes legais (pais, tutores ou curadores), nos termos dos artigos 3º e 4º do Código Civil.
No segundo elemento essencial, figura o consentimento dos contratantes, que pode ser compreendida como a manifestação de vontade das partes, podendo ser expressa no instrumento contratual, tácita ou presumida.
Em algumas situações, por exemplo, a sublocação, a cessão e nas locações empresariais, a legislação exige que o consentimento do locador seja prévio e escrito, sob pena de incorrer a rescisão contratual (vide artigos 13 e 51 da Lei n. 8.245/91).
Por se tratar de um negócio jurídico, se este requisito não for preenchido, o contrato estará sujeito a invalidade por vício do consentimento (erro, dolo, coação, lesão e estado de perigo) e vícios sociais (fraude contra credores e simulação).
O terceiro requisito é o objeto da locação, que está diretamente ligado ao instrumento de interesse econômico que vincula as partes, seja a coisa móvel ou imóvel, que deve ser lícito, possível física e juridicamente, determinado ou determinável, sob pena de nulidade do contrato.
Não podem ser objeto de locação os bens cuja natureza jurídica seja consumível, já que a coisa não poderá retornar ao patrimônio do locador no término do contrato, requisito intrínseco a essa modalidade contratual.
O valor locativo, que também é chamado de aluguel, trata-se do quarto requisito, uma vez que o negócio jurídico é tipicamente oneroso. Nesse sentido, o locatário paga regulamente pela utilização da coisa, objeto do contrato de locação, pois, caso não seja deste modo, estará configurado o comodato em razão do uso e fruição da coisa de modo gratuito.
Os contratantes possuem liberdade para estabelecer o preço da locação e o reajuste periódico, estipulando o tempo em que deverá ser feito sua implementação. Tais pressupostos devem estar expressamente previstos no instrumento locativo.
Por fim, no contrato deverá constar o prazo da locação, seja por período determinado ou indeterminado, de curta ou longa duração. Em regra, o instrumento locativo firmado por tempo determinado, se encerra quando do término do período ajustado. No entanto, se acaso o locador quiser reaver o imóvel antes do período pactuado, deverá reparar o locatário pelas perdas e danos suportados. Por outro lado, se o locatário optar por encerrar o instrumento locativo, poderá devolver o bem ao locador pagando de forma proporcional a multa prevista no contrato, conforme disposto no artigo 571 e parágrafo único do Código Civil e artigo 4º da Lei n. 8.245/91.
Na locação por tempo indeterminado, havendo interesse por parte do locatário em desfazer o negócio, deverá notificar o locador com antecedência mínima de trinta dias, ciente de que suportará as penalidades previstas contratualmente.
Além dos requisitos elencados, os contratantes podem consignar no instrumento contratual outras disposições complementares, desde que não comprometam a validade e eficácia do contrato.
