No dia 12 de junho de 2020 foi publicada, no Diário Oficial da União, a Lei n. 14.010, que instituiu o Regime Jurídico Emergencial e Transitório (RJET) para regulamentar as relações jurídicas de Direito Privado durante o período da pandemia do coronavírus (COVID-19).
Em exame detido do texto legal, dentre outras questões, verificam-se alguns pontos atinentes ao direito imobiliário, que foram impactados e que merecem análise. Pontuamos a seguir:
Suspensão dos prazos da prescrição e decadência
O primeiro ponto abordado, que implica de uma forma geral nas relações jurídicas, mas também se relaciona com o direito imobiliário, diz respeito à contagem dos prazos de prescrição e decadência.
A redação do artigo 3º da lei em questão, prevê que os prazos de prescrição e decadência, permanecem suspensos ou interrompidos, conforme o caso, pelo período de 12 de junho de 2020 (data da publicação da Lei no Diário Oficial da União) até o dia 30 de outubro de 2020. Isso significa que, os prazos de prescrição e decadência ficarão “congelados” pelo período de 12/06 a 30/10, não havendo seu cômputo na contagem final.
A lei também trouxe uma exceção à esta regra, que consiste na inaplicabilidade dessa paralisação dos prazos, quando houverem hipóteses específicas de impedimento, suspensão ou interrupção previstas no ordenamento jurídico.
Além disso, da mesma forma que foi aplicado ao prazo prescricional, há previsão da suspensão do prazo decadencial pelo período de 12/06/2020 a 30/10/2020, inclusive com a exceção dos caso específicos em que se aplica a norma que impede, suspende ou interrompe o prazo (art. 3º, §2º).
Suspensão dos prazos para usucapião
No que tange às questões ligadas diretamente ao direito imobiliário, cumpre pontuar que o Regime Jurídico Emergencial e Transitório suspendeu os prazos para a aquisição de propriedade imobiliária ou mobiliária, nas diversas espécies de usucapião, durante o prazo correspondente a entrada em vigor da lei (12/06/2020) até 30 de outubro de 2020.
Isso significa dizer que, quem não completou o prazo aquisitivo até o dia 12 de junho de 2020, terá que esperar até o dia 30 de outubro de 2020, quando o prazo será retomado. Para essa situação, destaca-se que após o retorno será considerado prazo já acumulado antes da suspensão.
Por outro lado, os prazos que tinham previsão para iniciar durante o período da suspensão, (entre 12/06/2020 a 30/10/2020) serão computados somente a partir de 30 de outubro de 2020.
Em termos práticos, da mesma forma que para os prazos da prescrição e decadência, pode-se afirmar que a nova legislação aplicou uma espécie de “congelamento do prazo” para aquisição de bens por meio da usucapião, nas condições acima explicadas.
Realização de assembleias condominiais e suas votações de forma virtual
Outra situação atinente ao direito imobiliário, que também sofreu o impacto temporário, diz respeito à possibilidade das assembleias, previstas nos artigos 1.349 e 1.350 do Código Civil e suas votações, serem realizadas de forma virtual (art. 12).
Para melhor aclarar, anota-se que a assembleia prevista no artigo 1.349 do Código Civil, é exigida quando o síndico pretende transferir, total ou parcialmente, os poderes de representação ou suas funções administrativas. E, também, para a destituição do síndico em razão da prática de irregularidades, não prestação de contas ou administração em contrariedade à conveniência do condomínio.
O artigo 1.450 do Código Civil, por sua vez, versa sobre a convocação de assembleia para fins de aprovação do orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos, prestação de contas, bem como eventual substituição do síndico.
Sendo assim, via de regra, a nova legislação permite a realização de assembleia condominial e respectiva votação de forma virtual.
Contudo, a legislação faz a ressalva de que na impossibilidade de realização de assembleia virtual, os mandatos dos síndicos com previsão de vencimento a partir do dia 20 de março de 2020, serão prorrogados até o dia 30 de outubro de 2020.
Alerta-se, por fim, que a legislação mencionada possui o caráter temporário, de modo que serve apenas para estabilizar as relações jurídicas abaladas pelo caos socioeconômico instaurado pela pandemia. Ou seja, o novo regramento não significará alteração definitiva de qualquer norma que já existe, sendo que somente será considerada enquanto a circunstância pandêmica perdurar (art. 2º).
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