A lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos, em seu artigo 17, estabelece ser livre a convenção de aluguel, proibindo, todavia, a estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
No momento da celebração do contrato de locação, existe um perfeito equilíbrio entre os valores da prestação (cessão da posse) e contraprestação (aluguel) ou, em outras palavras, o aluguel corresponde ao valor locativo de mercado.
Entretanto, o valor do aluguel, durante a vida do contrato, muitas vezes se defasa, rompendo-se o equilíbrio inaugural, afetando sua natureza comutativa. Ora ele se torna insuficiente, favorecendo o locatário, ora excede o nível do mercado, em seu prejuízo.
Sabe-se, aliás, que o valor do aluguel assume importância fundamental na política e economia oficiais e, por estas razões, o Estado interfere no tocante aos índices e a periodicidade de sua majoração.
Para adequar o valor da locação ao de mercado, seja redução ou aumento, a ação revisional de aluguel é uma alternativa. Porém, a revisão não se confunde com reajuste, que ocorre periodicamente em razão da perda do poder aquisitivo da moeda.
A revisão de aluguel, assim, possui como objetivo o ajuste ao preço de mercado, podendo ser requerida sempre em que não haja acordo entre os interessados e após três anos de vigência do contrato*. Dessa forma, a finalidade desta previsão legal é justamente recolocar o aluguel a preço de mercado, como se tivesse sido estipulado quando da contratação.
No pedido da ação revisional de aluguel, deverá ser indicado o valor cuja fixação é pretendida. A lei prevê a possibilidade, dependendo dos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, de fixação de aluguel provisório, nos seguintes moldes:
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido.
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente.
Em muitos casos, a prova pericial se mostra imprescindível*, momento em que será designado um profissional habilitado que possa avaliar as condições do imóvel e fornecer elementos seguros para a decisão judicial que avaliará a possibilidade do pedido da revisão do valor da locação.
Por fim, o aluguel fixado em sentença retroagirá à data da citação no processo, inclusive com as diferenças devidas durante a tramitação da ação de revisão.
