O contrato de locação é um documento pelo qual uma das partes se obriga a ceder à outra, por determinado tempo, o uso e o gozo de um imóvel, mediante um preço.
No instrumento, as partes podem estipular dados como multa, forma de pagamento, reajuste de valores, entre outras informações importantes.
Todavia, mesmo diante de um documento formal, é no momento em que o locatário falece que surgem as dúvidas de como proceder com a locação. Neste caso, o que pode acontecer com o contrato? Será que o contrato de locação se encerra de forma automática? Pode ocorrer a incidência de multa pela rescisão antecipada?
De início, é importante dizer que, caso ocorra a morte de uma das partes nos contratos locatícios, o contrato não será automaticamente extinto, a menos que tal consequência esteja expressamente prevista no pacto celebrado.
Nesse sentido, caso não haja previsão no contrato, o artigo 11 da Lei n.º 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato), estabelece critérios, de acordo com a finalidade da locação (residencial ou comercial):
Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;
II – nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
Assim, conforme o artigo, se a finalidade da locação era residencial, aqueles que residem no imóvel podem optar por prosseguir com a locação, contudo, devem seguir a ordem hierárquica estipulada no artigo (primeiro cônjuge ou companheiro, depois herdeiros necessários e dependentes econômicos), desde que residam no imóvel.
Importante mencionar que, a pessoa que permanecer no imóvel e assumir o papel de inquilino deverá comunicar a situação ao proprietário, bem como aos fiadores, caso tenha sido essa a garantia locatícia.
Ademais, nos casos em que for procedido com inventário do locatário falecido, e os herdeiros não comunicarem a morte ao locador, todos os herdeiros necessários serão considerados responsáveis solidários pelo contrato de forma automática.
Já nos casos em que a locação é comercial, deve-se notificar o locador informando do falecimento, bem como indicar a nova pessoa responsável pelo contrato.
Os herdeiros, cônjuges ou companheiros do locatário falecido podem optar por encerrar o contrato de locação e entrega do imóvel. Nesse caso, a rescisão antecipada do contrato pode incidir na aplicação de multa, prevista no próprio instrumento, sendo proporcional ao período restante de cumprimento do contrato.
Portanto, na hipótese do locatário falecer, o contrato de locação não será extinto, tampouco encerrado de forma automática. Segundo a lei de locações, existem direitos e deveres, os quais são transmitidos aos sucessores do de cujus e devem ser observados.
Daili Andrieli dos Santos
