A locação de imóvel comercial, em regra geral, ocorre quando uma das partes cede à outra o uso de um determinado imóvel já construído, mediante retribuição. Todavia, se o locador promove uma construção ou substancial reforma deste imóvel ao pretendente locatário, é possível instrumentalizar no contrato mecanismos jurídicos capazes de garantir e resguardar esse investimento do proprietário.
Trata-se de uma previsão contratual prevista na lei do inquilinato conhecida como “built to suit”: construída para servir. Nestes casos, considerando os investimentos realizados pelo locador, as partes possuem maior liberdade na pactuação das cláusulas contratuais, que vão muito além de estabelecer um prazo longo de duração.
É possível, assim, que as partes convencionem a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. É que, em regra geral, quando o valor da locação sofre defasagem e rompe o equilíbrio inaugural (tanto para o locatário quanto para o locador), é facultado ao interessado pleitear a revisão judicial do valor da locação, que não se confunde com o reajuste, que ocorre periodicamente em razão da perda do poder aquisitivo da moeda.
Assim, na modalidade de locação com construção ajustada, as partes podem prever no contrato a renúncia do direito à revisão do valor da locação, principalmente pelo fato de que nesta modalidade contratual, o valor do aluguel possui finalidade não só de remunerar o uso do imóvel, mas também de ressarcir os custos que foram arcados pelo locador na construção/reforma do imóvel.
Outra previsão de cláusula recomendável para esta modalidade contratual, é a inclusão de multa na hipótese de denúncia antecipada pelo locatário. Porém, como a legislação limita que ela não poderá exceder a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação, recomenda-se que o prazo desta locação seja em período suficiente para garantir o retorno mínimo do seu investimento.
Por fim, sugere-se que nesta modalidade contratual as condições sejam amplamente negociadas face às exigências do locatário e aos investimentos aportados pelo locador, devendo as partes, também, constar informações detalhadas sobre a edificação, possibilidade de prorrogação do prazo da locação na hipótese de atraso na conclusão da obra ou liberação de habite-se, devendo o locador, inclusive, exigir do locatário as garantias previstas na legislação, à exemplo da fiança.
