A pandemia gerada pelo novo coronavírus (COVID -19) impactou diretamente a renda dos trabalhadores e também deixou tantos outros desempregados. No entanto, em função disso, não se pode simplesmente deixar de pagar o aluguel ou outros compromissos assumidos. A inadimplência certamente lhe trará reflexos negativos.
Isso porque, mesmo estando diante de uma situação que podemos chamar de “caso fortuito ou de força maior” – ou seja, a ocorrência de uma situação imprevisível, inevitável, que foge ao controle humano -, as relações contratuais serão analisadas com ênfase nos princípios da função social do contrato e da boa-fé.
Por conta disso, pelo menos até a data da elaboração deste post, não existe disposição em lei que desobrigue o locatário de pagar o aluguel neste período de coronavírus ou impeça o locador de cobrá-lo. Mas então, o que fazer caso o aluguel não seja pago?
Em face da atual situação, não podemos descartar a composição como uma alternativa a solução do conflito, até porque, o locatário pode ser um bom inquilino (cumpridor do contrato), somado ao fato de que a sua dificuldade financeira pode ser temporária.
Assim, no intuito de resolver a questão amigavelmente, o locador pode contatar o locatário para compreender a dificuldade financeira enfrentada e encontrar alternativas que estejam de acordo com os interesses de ambas as partes, como por exemplo: prorrogar o pagamento dos aluguéis, adequar o valor pago mensalmente ou, ainda, encontrar formas de parcelamento mais facilitado para o inquilino.
É claro que para esta opção dar certo o locador deve perceber se o locatário de fato tem a intenção de honrar com o pagamento do aluguel, seja o valor integral ou parte dele, constatando se o locatário está agindo de boa-fé e se tem vontade de chegar em um acordo. Ao final, se firma o ajuste em um termo aditivo ao contrato de locação para atribuir a segurança jurídica necessária.
Não surtindo efeito neste contato direto, o locador já tem em mãos o contrato de locação, documento que lhe permite: a cobrança dos aluguéis com a incidência dos juros e multas pactuados; o envio de notificação extrajudicial com o objetivo de dar ciência ao locatário sobre o atraso; fixar prazo para regularização dos pagamentos e ainda alertar sobre as consequências do seu descumprimento, como o protesto de boleto, inclusão em cadastro de inadimplentes e quanto às medidas judiciais, como a ação de cobrança e a ação de despejo.
Agora, se mesmo depois de realizadas todas estas medidas persistir a situação de inadimplência, o locador tem a opção de ingressar na via judicial com uma ação de cobrança ou de despejo. A base para ajuizamento destas ações é a lei 8.245/1991, a qual trata das locações de imóveis urbanos, contando com a orientação de um advogado que analisará as particularidades da situação e do contrato.
No final das contas, ficar sem pagar o aluguel acarreta prejuízos para ambas as partes, ao locador que perderá o valor dos aluguéis do período, e ao locatário, que a depender da situação, poderá ter sua conduta interpretada como violação ao princípio da boa-fé, arriscando-se a ser demandado judicialmente e a pagar todos os valores devidamente atualizados.
