Aliado às questões de segurança e comodidade, o avanço da arquitetura tem impulsionado cada vez mais a busca por imóveis em edifícios residenciais, que por se tratarem de propriedades em condomínio, geram obrigações aos moradores, sejam eles proprietários, locatários ou usufrutuários.
Os condomínios são constituídos de áreas comuns e privativas. Assim, é dever dos condôminos a contribuição para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, conforme determina o art. 1.336 do Código Civil, salvo disposição em contrário na convenção do condomínio.
As despesas e taxas condominiais se dividem em duas espécies:
- Despesas ordinárias: entende-se por despesas ordinárias os salários, encargos trabalhistas e contribuições previdenciárias de empregados do condomínio, o consumo de serviços de água, esgoto, gás, luz das áreas comuns, despesas com limpeza, conservação, manutenção e reparação de instalações, equipamentos e elevadores, e outros custos necessários a manutenção cotidiana do condomínio.
- Despesas extraordinárias: por sua vez, as despesas extraordinárias são aquelas que não se referem a gastos rotineiros de manutenção do edifício, sendo representadas por obras e reformas que interessem a estrutura integral do edifício, pintura de fachadas, instalação de equipamentos de segurança, incêndio, comunicação, esporte e lazer, decoração e paisagismo de áreas comuns e constituição de fundo de reserva.
Pelo fato das despesas ordinárias se relacionarem a situações cotidianas do condomínio, é comum que em contratos de locação os proprietários/locadores transfiram estas obrigações aos locatários, conforme dispõe o art. 23 da Lei 8.245/91.
Do mesmo modo ocorre com o usufrutuário, que é responsável pelas despesas ordinárias e pela conservação do bem.
Contudo, em que pese a validade do ajuste dos contratos particulares, por se tratar de obrigação que decorre da coisa (propter rem), as despesas condominiais sempre estarão atreladas ao imóvel.
Isso significa dizer que, em caso de inadimplência, será sempre o proprietário quem responderá pelas despesas e taxas condominiais, cabendo o seu direito de regresso em face de terceiros. Em últimos casos, o próprio imóvel poderá ser penhorado para quitação dos débitos condominiais, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.
Portanto, pode-se dizer que a relação entre o condomínio e o condômino não é afetada por contratos entre particulares, e por mais que o proprietário possa exigir o pagamento das despesas ordinárias de locatários ou usufrutuários, é ele o devedor perante o condomínio durante todo o período em que for proprietário da unidade.
Diante disso, ao adquirir um imóvel que integra um condomínio, é de extrema importância a verificação da existência de eventuais débitos condominiais, pois como estes estão atrelados à unidade, ao tornar-se proprietário o adquirente automaticamente assume a responsabilidade pelas despesas, mesmo que estas tenham sido constituídas antes da compra e transferência do imóvel.
