A locação de imóveis é uma atividade habitualmente praticada nos dias atuais, mas existem diversos direitos e deveres do locador e do locatário que ainda são poucos conhecidos, provocando certa insegurança às partes envolvidas.
Este post tem por objetivo tratar especificamente sobre benfeitorias realizadas em bens imóveis locados e irá esclarecer em que casos o locatário possui direito de ser indenizado.
Neste ponto, é importante mencionar que benfeitoria é toda obra realizada na estrutura de um bem, com o objetivo de conservá-lo, melhorá-lo ou proporcionar prazer ao seu proprietário, e podem ser qualificadas como: necessárias, úteis ou voluptuárias.
As benfeitorias necessárias têm por finalidade conservar ou evitar a deterioração do bem. Como exemplo, podem ser citados, os serviços hidráulicos ou elétricos que possuírem por característica apenas a manutenção ou o conserto do imóvel locado.
As benfeitorias úteis, por sua vez, são obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. A título de exemplo, menciona-se a construção de uma garagem, com o objetivo de tornar o imóvel mais amplo, confortável e seguro.
Já as benfeitorias voluptuárias, são de mero luxo, não aumentando o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. Alguns exemplos que podem ser referidos são decoração, obras com jardinagem, piscina, etc.
Cumpre compreender que não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.
Dito isso, resta a dúvida, será que o locatário pode ser ressarcido pelas benfeitorias realizadas no imóvel locado? A resposta é que depende do tipo de benfeitoria que foi realizada.
Como regra, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Isso, porém, não ocorre com as benfeitorias voluptuárias que não serão indenizáveis, podendo serem levantadas pelo locatário, com o fim da locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
No entanto, de acordo com a disposição do artigo 35 da Lei de Locações, é possível as partes envolvidas pactuarem livremente quanto às benfeitorias realizadas no imóvel, desde que haja expressa disposição contratual.
Ressalta-se que a Lei Consumerista não é aplicável aos contratos de locação, uma vez que existe legislação específica (Lei nº 8.245 de 1991), para sua regulamentação. Desse modo, é válida a cláusula contratual que prevê o locatário renunciar à indenização e ao direito de retenção das benfeitorias no imóvel locado, conforme prevê a Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça.
Por este motivo, é imprescindível a compreensão do contido no contrato de locação, pois é válida a existência de cláusula expressa que contemple a renúncia do direito à indenização e retenção por benfeitorias.
Portanto, torna-se prudente a procura por um profissional da área para um auxílio jurídico apropriado, bem como certificar-se da viabilidade em realizar benfeitorias no imóvel locado, evitando eventuais surpresas com o fim do contrato.
