Nos últimos três anos estávamos vivenciando uma verdadeira insegurança jurídica em relação à possibilidade de penhora do bem de família de fiador de contrato de locação, isso porque o entendimento pacificado no STF durante mais de 12 (doze) anos sofreu importantes alterações, causando agitações no ramo imobiliário.
O Código de Processo Civil de 2015 consagrou o princípio da patrimonialidade, segundo o qual os bens do devedor respondem pelas suas dívidas, ou seja, todo patrimônio do devedor via de regra está sujeito às medidas constritivas, tais como penhora de bens móveis e imóveis.
Em contrapartida, visando tutelar o patrimônio mínimo familiar para proteção da moradia e considerando o mínimo existencial para uma vida digna, o legislador previu alguns limites na execução, como o bem de família.
O que assegura a lei.
Segundo a Lei n. 8.009/1990, o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.
Acontece que o mesmo diploma legal que instituiu o bem de família, também previu um rol de exceções à regra da impenhorabilidade, entre as quais se afigura o inciso VII do art. 3º, a “obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”.
Nesse contexto, durante mais de 12 (doze) anos o entendimento nos tribunais superiores era pacífico quanto à possibilidade de penhorar o único imóvel do fiador do contrato de locação.
Ocorre que em 2019, a Primeira Turma do STF, no julgamento do Recurso Especial n. 605.709/SP de relatoria da Ministra Rosa Weber, decidiu que a restrição do direito à moradia do fiador em contrato de locação comercial não se justifica, em razão do princípio da isonomia, o que acabou trazendo precedente e insegurança jurídica, principalmente porque pela primeira vez houve distinção de contrato de locação comercial e residencial para aplicabilidade da norma.
Com base nesse cenário jurisprudencial, as cortes superiores passaram a debater se o fato de a locação ser residencial ou comercial teria impacto na regra de impenhorabilidade do bem de família do fiador.
Assim, neste ano o STF se pronunciou em sede de repercussão geral (Tema n. 1.127) e decidiu que “É válida a penhora do bem de família de fiador apontado em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial”.
Em síntese, a corte fez análise econômica do direito e considerou que o artigo que permite a penhora do bem de família do fiador não traz distinção entre locação residencial e comercial, não podendo ser interpretada de forma ampla, até porque no momento da formalização do contrato locatício o inquilino e fiador possuem plena ciência acerca das consequências em caso de inadimplência do aluguel e demais encargos da locação.
Portanto, após este recente julgamento ficou pacificado o entendimento já consagrado pela legislação, possibilitando-se, assim, a penhora de bem de família do fiador, tanto em contrato de locação comercial como residencial.
