A alienação fiduciária de bem imóvel, modalidade de financiamento habitacional mais utilizada pelo mercado imobiliário, foi instituída pela Lei 9.514/1997, e ocorre mediante a transmissão da propriedade imobiliária ao credor fiduciário, em garantia da dívida assumida pela aquisição de imóvel.
Entretanto, a propriedade transmitida ao credor é resolúvel, ou seja, pago o preço determinado no contrato, resolve-se a propriedade do credor, retornando ao antigo devedor.
Com o pagamento da dívida, extingue-se a alienação fiduciária do imóvel, devendo o credor, no prazo de trinta dias a contar do adimplemento da obrigação, fornecer o respectivo termo de quitação. Ainda, uma vez levado o termo de quitação ao Registro de Imóveis competente, o oficial deverá cancelar o registro da propriedade fiduciária.
E na hipótese de inadimplência do contrato, quais as consequências?
Neste caso, o credor deverá notificar o devedor, concedendo o prazo de quinze dias, para quitação integral das parcelas.
Em caso de o devedor não efetuar o pagamento, haverá a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, sendo o bem encaminhado à leilão, no prazo de trinta dias.
A legislação determina a intimação do devedor com a informação das datas e locais dos leilões, inclusive em virtude do direito de preferência para aquisição do imóvel, o qual poderá ser exercido até o segundo leilão, pelo valor da dívida.
Na eventualidade de no primeiro leilão público, o maior lance oferecido ser inferior ao valor do imóvel estipulado no contrato de alienação fiduciária, será realizado o segundo leilão nos próximos quinze dias, sendo que neste ato o lance vencedor deverá ser igual ou superior ao valor da obrigação.
Ocorrendo de o lance vencedor ser superior ao da dívida do imóvel, o credor deverá repassar ao devedor o valor excedido, no prazo de cinco dias, implicando na quitação recíproca. Já no segundo leilão, se o maior lance oferecido não for igual ou superior ao da dívida, a obrigação do devedor será extinta, devendo o credor fiduciário emitir termo de quitação da dívida, também no prazo de cinco dias.
De forma geral, a Lei 9.514/1997, criou uma “super garantia” fundamentada em um procedimento rápido e efetivo, que assegura a recuperação do crédito do credor fiduciário, quando o devedor fiduciante inadimplir com suas obrigações, recuperação esta que se dará de forma extrajudicial, sendo muito mais célere e econômica.
