A legislação brasileira tem avançado com importantes alternativas na tentativa de possibilitar aos credores uma maior efetividade na satisfação de um crédito, com a criação de ferramentas inovadoras.
Sabe-se que a hipoteca convencional se trata de uma garantia real ao cumprimento de uma obrigação e é instituída pela vontade das partes no momento da formalização de um negócio. A sua finalidade é fazer com que um determinado bem responda pela dívida na hipótese de inadimplemento. Essa hipoteca pode ser gravada na matrícula do imóvel.
Entretanto, de acordo com o art. 495 do Código de Processo Civil, mesmo que a hipoteca de um imóvel não tenha sido instituída por ocasião do negócio, ela pode ser estabelecida na fase processual, logo após a publicação da sentença e mesmo que ela seja impugnada por recurso dotado de efeito suspensivo: é a chamada hipoteca judiciária.
Essa modalidade de garantia é uma espécie de segurança acessória da própria sentença e que objetiva assegurar a efetividade futura no adimplemento de uma obrigação. Ou seja, utiliza-se da hipoteca judiciária antes mesmo de dar início aos atos expropriatórios, que em regra geral, ocorrem quando já existe uma execução de um título executivo extrajudicial ou na fase de cumprimento de sentença.
Assim, a sentença que condenar o devedor ao pagamento de prestação consistente em dinheiro, que determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária, valerá como título constitutivo de hipoteca judiciária. O bem objeto de hipoteca se destina a garantia do crédito, mas é também uma poderosa ferramenta que inibe a ocorrência de fraudes por parte do devedor.
Uma vez constituída essa garantia, que é realizada diretamente pelo credor perante o cartório de registro de imóveis, deverá ser informada ao juiz do processo, implicando ao credor hipotecário, o direito de preferência em relação a outros credores, observada a prioridade no registro.
Destaca-se que essa modalidade de garantia não se confunde com a penhora, a qual ocorrerá em momento posterior. Além disso, a hipoteca judiciária não tem o escopo de transferir a titularidade do bem gravado, mas garante que este não saia do patrimônio do devedor.
Necessário pontuar, por fim, que sobrevindo a reforma ou a invalidação da decisão que impôs o pagamento de quantia, poderá o credor, diante da instituição da hipoteca judiciária, responder por perdas e danos que a outra parte tiver sofrido em razão da constituição da garantia, independentemente de culpa.
