É de todos os moradores o dever zelar pela manutenção e conservação do condomínio, que por viverem em comunhão, têm o dever do pagamento das despesas condominiais.
O rateio das despesas mediante o pagamento de cota é o que origina a constituição de um condomínio, ou seja, a razão de existência é a solidariedade entre os condôminos, que têm interesse em unir esforços para viver em local que não seria economicamente possível sem a ajuda comum.
Ocorre que, por diversas vezes, alguns condôminos ignoram totalmente essa solidariedade deixando de adimplir com suas obrigações e, consequentemente, prejudicam os demais que acabam sendo obrigados a suportar as despesas e os encargos decorrentes da falta de receita.
No formato antigo, a cobrança judicial das cotas condominiais obrigatoriamente deveria passar por uma fase de conhecimento, momento em que se produzem as provas a fim de que possam convencer o Juiz a determinar a realização do pagamento dos valores devidos. Sendo cabível a interposição de recursos em face desta decisão, invariavelmente os processos tornavam-se extremamente lentos e ineficientes, principalmente porque a execução da dívida condominial somente poderia ser iniciada após a formação de um “título executivo judicial”, que decorre de uma decisão definitiva.
Buscando melhorar o resultado prático deste tipo de cobrança, o Novo Código de Processo Civil, em vigor desde o dia 18 de março de 2016, apresentou alterações importantes que certamente beneficiarão os condomínios.
As inovações trazidas pelo novo CPC visam reduzir o tempo de tramitação dos processos, principalmente a partir da inclusão das taxas e despesas condominiais no rol de títulos executivos extrajudiciais, conforme disposto no artigo 784, inciso X da Lei 13.105/2015.
Isso significa que a partir da sua citação no processo, o condômino devedor terá o prazo de três dias para promover a quitação da dívida ou a nomeação de bens que serão penhorados.
Pertinente a citação, na hipótese desta ocorrer por Correio, uma importante alteração que certamente trará efeitos para as cobranças, refere-se à mudança que permite que, se o devedor residir em condomínio edilício ou loteamento com controle de acesso, será considerada válida a citação na pessoa do porteiro ou pessoa responsável pela correspondência. Entretanto, ressalta-se, que esta pessoa poderá recusar o recebimento declarando, por escrito, que seu real destinatário está ausente, sob as penas da lei, conforme prevê o art. 248, § 4º do CPC.
É importante alertar que para ser considerado título executivo extrajudicial, a lei determina que os créditos devem estar previstos na convenção de condomínio ou aprovadas em assembleia geral.
Portanto, não é qualquer débito condominial que é título executivo extrajudicial e que poderá ser processado da nova forma, mas, sim, somente aquele que estiver expressamente previsto.
Em resumo, ao que parece, as alterações legislativas vieram a atender os anseios de síndicos e condomínios, uma vez que a simplificação do procedimento de cobrança das cotas condominiais, além de gerar uma maior efetividade em termos de processo judicial, certamente contribuirá como um fator inibidor de inadimplência.
