A incorporação imobiliária consiste na atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Considerando a complexidade de uma incorporação, por vezes de longo prazo, fez-se necessário desenvolver um instrumento jurídico para tentar garantir a manutenção da capacidade financeira da incorporação, durante o período da execução da obra.
Dessa forma, a Lei 4.591 previu que, a critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime de afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação. Para que seja instituído o patrimônio de afetação, é necessário a assinatura de termo de opção pelo regime, a ser averbado no registro imobiliário.
Assim, o patrimônio de afetação de incorporação imobiliária, responderá somente por dívidas e obrigações atreladas à incorporação respectiva e não se comunicará com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador.
Além do próprio terreno objeto da incorporação servir unicamente ao empreendimento, os recursos financeiros (incluindo os direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias), devem ser mantidos em conta de depósito específica e utilizados exclusivamente para pagamento das despesas inerentes à incorporação. A contabilidade do empreendimento, por consequência, deve ocorrer de forma separada.
O patrimônio de afetação traz o fortalecimento de garantia ao consumidor na aquisição de imóvel em construção, pois estabelece que a receita captada pelo incorporador na comercialização do empreendimento, seja utilizada, especificamente, em seu desenvolvimento.
Ou seja, o patrimônio de afetação, neste contexto, serve para conferir maior segurança jurídica aos adquirentes, já que separa o patrimônio geral da incorporadora, do patrimônio da incorporação imobiliária por ela lançada. Além disso, o patrimônio da incorporação afetada não poderá ser atingida por dívidas contraídas pela incorporadora, caso não tiverem relação com aquele projeto em específico.
A lei criou uma blindagem em favor dos compromissários compradores e das instituições financeiras, pois impede que credores estranhos ao empreendimento, possam penhorar o patrimônio objeto de afetação, caso o incorporador se torne insolvente.
A instituição do patrimônio de afetação cria, ainda, um facilitador na assunção pelos adquirentes no caso de insolvência do incorporador, fazendo com que a obra seja retomada diretamente pelos compromissários compradores. A partir deste momento, no entanto, os adquirentes deverão assumir a conta e o risco do empreendimento e decidir sobre a liquidação do patrimônio de afetação ou dar continuidade à obra, nada havendo garantia da entrega das unidades imobiliárias.
A criação do patrimônio de afetação trata-se de uma opção da incorporadora, mas ela deve ser um ponto a ser observado pelo pretenso adquirente, pois a paralisação ou abandono de uma incorporação, sem que tenha sido instituída a afetação nos moldes da legislação, aumentará ainda mais o risco de inviabilizar o empreendimento.
