Vender um imóvel demanda tempo, paciência e sem dúvidas não é uma tarefa simples, especialmente quando encontra-se alugado, pois apesar de o proprietário poder vender sua propriedade a qualquer tempo, existem algumas regras que devem ser observadas.
Embora a legislação possibilite que as partes possam definir livremente sobre as regras do contrato de locação, não é permitido retirar o direito de preferência do locatário.
Dito isto, para que se possa vender um imóvel da maneira correta, inicialmente, torna-se necessário identificar o valor para venda, sendo que a forma mais adequada é através da contratação de um profissional capacitado e com experiência no ramo.
Com o valor estipulado, obrigatoriamente o proprietário deve notificar o inquilino a respeito da venda, para garantir o seu direito de preferência na compra, no mesmo preço e igualdade de condições que seriam disponibilizados a qualquer outro comprador.
Se no contrato de locação não estiver previsto a forma específica de comunicação do direito de preferência, a sugestão é que seja formalizada uma notificação que poderá ser encaminhada pelos Correios ou cartório de títulos e documentos. A notificação deverá apresentar todas as condições do negócio, principalmente o valor, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente, bem como eventualmente se existe um outro interessado.
O interesse do locatário na aquisição do imóvel, nas condições propostas, deverá ser formalizado diretamente ao proprietário no prazo máximo de 30 dias a contar do recebimento da notificação. A ausência de resposta dentro do prazo estipulado será considerada, para todos os fins legais, como desinteresse na compra do imóvel e, consequentemente, renúncia ao direito de preferência.
Importante mencionar que o proprietário não é obrigado a vender o imóvel ao locatário por quantia inferior ao que deseja ou em condições que lhe sejam vantajosas, como parcelamento ou permutas.
No entanto, na hipótese de o locador não conseguir vender o imóvel pelo preço informado ao locatário e quiser reduzir o valor ou alterar as condições de pagamento, novamente deverá informá-lo e aguardar o prazo legal. Decorrido o prazo de preferência, se o inquilino decidir não exercê-lo, o locador poderá continuar com o processo de venda à terceiros e, neste caso, o locatário deve permitir a visitação do imóvel pelo proprietário sempre que este justificar a necessidade.
Para tanto, o locador deverá agendar previamente a visita para apresentar o imóvel aos possíveis compradores e o inquilino não poderá se opor a tal pedido, sob pena de ação de despejo e até mesmo perdas e danos, caso haja comprovação de desistência da compra em virtude de tal fato.
Outro ponto a ser observado é que se o locador vier a desistir do negócio após ter notificado o locatário, responde pelos prejuízos ocasionados. Esta definição possui o objetivo de evitar abuso de direito do locador com a intenção de obter despejo.
Ainda, na hipótese de o proprietário vender o imóvel e o locatário não ser notificado, este poderá pleitear judicialmente a adjudicação do imóvel desde que, requeira judicialmente no prazo de 06 (seis) meses, a contar do registro de aquisição do imóvel por terceiro, deposite judicialmente o preço do negócio e demais despesas do ato de transferência, como emolumentos de escritura pública e no registro de imóveis e que o contrato de locação esteja averbado junto à matrícula do imóvel, pelo menos desde 30 (trinta) dias antes da alienação.
Caso o locatário não atenda algum ou todos estes requisitos, ainda assim poderá pleitear perdas e danos (comprovando judicialmente), por não ter sido respeitado o seu direito de preferência.
Finalmente, no que se refere à garantia do locatário em permanecer no imóvel após efetivada a venda, recomenda-se a leitura do post Venda do imóvel no período da locação: é possível o locatário garantir a sua permanência no imóvel?.
