A usucapião também conhecida como prescrição aquisitiva, trata-se de um meio de aquisição de propriedade e/ou de qualquer direito real que se dá pela posse prolongada de um bem, devendo, para tanto, serem observados os requisitos legais.Este post tratará especificamente da usucapião sobre bens imóveis, que por sua vez, pode ser discriminada em três espécies, extraordinária, ordinária e especial (rural e urbana), as quais serão brevemente especificadas abaixo:
- Extraordinária: posse ininterrupta e sem oposição de 15 anos, exercida de forma mansa e pacífica com ânimo de dono, podendo ser reduzida para 10 anos nas situações em que o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo;
- Ordinária: posse contínua e incontestada de 10 anos, exercida de forma mansa e pacífica, justo título e boa-fé, reduzindo esse prazo para cinco anos. No caso de o imóvel ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante em cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico;
- Especial (Rural ou Pro Labore): posse ininterrupta e sem oposição por cinco anos, de área rural não superior a cinquenta hectares, desde que já não seja possuidor de qualquer outro imóvel rural ou urbano, além do dever de tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia;
- Especial (Urbana ou Pro Misero): posse sem oposição por cinco anos ininterruptos de área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, utilizando-a como moradia sua ou de sua família, sendo vedada a posse de qualquer outro imóvel.
Anteriormente, o pedido de usucapião era possível de ser realizado apenas judicialmente, no entanto, com a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil, a partir de 2016 estabeleceu-se a possibilidade do reconhecimento extrajudicial deste instituto sem a necessidade de um processo judicial.
Desde então, a usucapião extrajudicial é uma alternativa ao interessado, que se escolhida, será obrigatoriamente processada junto ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca onde estiver situado o imóvel usucapiendo. É válido ressaltar que a presença de um advogado é obrigatória neste procedimento.
Juntamente com o pedido, obrigatoriamente deverá ser apresentada a prova documental necessária para comprovar a posse prolongada pelo tempo exigido na legislação, bem como, a documentação atinente a demonstrar a natureza mansa e pacífica da posse.
Os documentos necessários para que seja processado um pedido de usucapião extrajudicial são:
– Ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
– Com exceção de imóvel correspondente à unidade autônoma pertencente a condomínio edilício ou a loteamento regularmente instituído, deve ser apresentado planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes. Se a planta não contiver as assinaturas dos referidos titulares, será encaminhada notificação pessoal ou por correio, para consentimento expresso em 15 dias, interpretado o silêncio como concordância (Lei n. 13.465 de 11 de Julho de 2017).
– Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
– Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. Caso não exista justo título, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados por meio de um procedimento de Justificação Administrativa perante o próprio Cartório.
Ainda, objetivando o conhecimento do requerimento da usucapião, o oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município para manifestação em 15 dias sobre o pedido e promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que também poderão manifestar-se no prazo de 15 dias.
Transcorrido este último prazo, não havendo pendência e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis lindeiros, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
Umas das vantagens do pedido de usucapião pela via administrativa, sem dúvida, é a agilidade, pois todo o procedimento pode ser concluído em até seis meses.
Ao final do procedimento, se a documentação não estiver adequada, o oficial do registro de imóveis rejeitará o pedido.
Contudo, é importante deixar claro, que a negativa do oficial do registro de imóveis não impede a possibilidade de ingresso de ação de usucapião pela via judicial.
Por fim, cabe mencionar que na hipótese de impugnação ao pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da Comarca da situação do imóvel, devendo o requerente adequar seu pedido ao procedimento judicial.
