O ponto comercial não se trata apenas do local onde é desenvolvida a atividade por determinada empresa, mas sim, trata-se da consolidação da atividade contínua e constante desenvolvida por uma empresa em determinado local, decorrente do investimento e da atividade exercida, que a torna uma “referência” no comércio.
Dessa forma, é possível afirmar que a manutenção de um bom ponto comercial, principalmente em tempos de desaceleração da economia, é fundamental para o sucesso do negócio, sobretudo em razão da relação de confiança estabelecida com os clientes.
Diante deste cenário, o legislador, por meio da Lei n. 8.245 de 18 de outubro de 1991, dentre outros aspectos jurídicos, buscou proteger o ponto comercial, ofertando ao locatário o direito de renovação compulsória do contrato, por igual período inicialmente contratado, de modo a evitar um desequilíbrio contratual.
O que diz a lei?
A referida lei possibilita a renovação judicial do contrato por meio da chamada “Ação Renovatória”, desde que, cumulativamente, respeite os seguintes requisitos:
- O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
- O prazo mínimo do contrato ou a soma de prazos ininterruptos seja de 5 anos;
- Exploração do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos;
- O locatário deve estar em dia com as suas obrigações do contrato em curso (aluguéis, condomínios, seguros, impostos, taxas, etc.);
- Nos contratos em que há fiador, é necessária uma declaração do mesmo aceitando a renovação do contrato e os encargos da fiança (autorizado por seu cônjuge, se casado for), bem como a comprovação da sua regular situação financeira.
É importante que se diga que a renovação compulsória do contrato de locação deve respeitar alguns prazos que estão previstos na própria legislação.
A ação obrigatoriamente deve ser ajuizada no interregno de 1 ano até 6 meses anteriores à data do término do contrato. Caso venha a ser proposta antes ou depois desse prazo, a demanda é considerada intempestiva.
Convém destacar, entretanto, que existem exceções para a possibilidade de renovação, em que mesmo preenchidos os requisitos indicados acima, em algumas situações, o dono do imóvel poderá tomar para si o imóvel independente da existência do direito de renovação por parte do locatário, quais sejam:
- Se por determinação do Poder Público, tiver que realizar obras no imóvel que importem na sua radical transformação ou que aumente o valor do negócio;
- Se o imóvel vier a ser utilizado pelo próprio locador ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de 1 ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Ressalta-se que essa segunda exceção não se aplica aos shoppings centers, ou seja, o proprietário destes espaços não pode se recusar a renovar o contrato de locação para se utilizar do imóvel.
Observa-se que é extremamente importante que o comerciante tenha plena ciência de seus direitos para que possa exercê-los em momento oportuno, preservando seu ponto comercial e evitando, assim, sofrer graves prejuízos no desenvolvimento de seus negócios.
As questões expostas nesse post são baseadas na legislação pertinente ao assunto, sendo importante destacar que somente a análise do caso concreto é que poderá determinar quando a renovação será compatível ou não com o direito de propriedade do locador.
Em caso de dúvidas, entre em contato com um advogado de sua confiança.
